地方政府债券公告 : 2020年粤港澳大湾区交通基础设施专项债券(二期)惠州市智慧停车场项目-财务评估咨询报告

时间:2020年01月13日 20:01:44 中财网
原标题:地方政府债券公告 : 2020年粤港澳大湾区交通基础设施专项债券(二期)惠州市智慧停车场项目-财务评估咨询报告
惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
2020年粤港澳大湾区交通基础设施专项债券(二期)—惠州
市智慧停车场收益与融资自求平衡测算评价报告

汇正专评字[2020]第
006号

惠州市财政局:

我们接受惠州市财政局委托,对
2020年粤港澳大湾区交通基础设施专项债券
(二期)—惠州市智慧停车场项目(以下简称“本项目”)收益与融资自求平衡
情况进行评价并出具专项测算评价报告。


我们的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第
3111号-预测性财
务信息的审核》。相关单位对项目收益预测及其所依据的各项假设负责。这些假
设已在具体预测说明中披露。


根据我们对支持这些假设的证据的审核,我们没有注意到任何事项使我们认
为这些假设没有为预测提供合理基础。而且我们认为项目收益预测是在这些假设
的基础上恰当编制的,并按照项目收益及现金流入预测编制基础的规定进行了列
报。


需提醒报告使用者注意:由于在编制融资与自求平衡测算方案中运用了一系
列的假设,包括有关未来事项和推测性假设,而预期事项通常并非如预期那样发
生,并且变动可能重大,实际结果可能与预测性财务信息存在差异。本评价报告
出具的意见,是对项目预测数据进行的合理性、有效性的评价,并非对预测数据
承担保证责任。


经专项审核,我们认为在相关单位对项目收益预测及其所依据的各项假设前
提下,并根据我们对项目收益预测、投资支出预测、成本预测等进行的分析评价,
在该项目在发债期内,一方面通过债券发行能满足项目投资运营融资需要;另一
方面项目收益也能保证债券正常的还本付息需要,总体实现项目收益和融资自求
平衡。


总体评价结果如下:

1.应付本息情况
1


惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
本项目计划本次债券融资
55,000.00万元,期限十年,假设融资年利率
3.60%,
每半年支付利息,到期偿还本金。应还本付息情况如下:

1.1项目还本付息汇总表

金额单位:人民币万元

债券情况融资金额融资利率应付利息合计本息合计
惠州市智慧停车场
55,000.00
3.60%
19,800.00
74,800.00


1.2项目还本付息分年汇总表

金额单位:人民币万元

年度期初本金金额本期偿还本金期末本金余额融资利率应付本息和
第一年
55,000.00
-55,000.00
3.60%
1,980.00
第二年
55,000.00
-55,000.00
3.60%
1,980.00
第三年
55,000.00
-55,000.00
3.60%
1,980.00
第四年
55,000.00
-55,000.00
3.60%
1,980.00
第五年
55,000.00
-55,000.00
3.60%
1,980.00
第六年
55,000.00
-55,000.00
3.60%
1,980.00
第七年
55,000.00
-55,000.00
3.60%
1,980.00
第八年
55,000.00
-55,000.00
3.60%
1,980.00
第九年
55,000.00
-55,000.00
3.60%
1,980.00
第十年
55,000.00
55,000.00
-3.60%
56,980.00
合计
55,000.00
74,800.00


2.项目预期产生的净现金流入
项目基本假设条件:1)项目能如计划竣工交付,建设期为
1至
2年,建设完
成后就投入使用,至第
3年全部停车楼(库)投入运营;2)项目周边商业价格不
会发生较大变动,且如期在
2021-2023年内完成销售;3)项目新建停车位数量、
商业面积、充电桩和广告牌可达到规划设计要求;4)停车场的收费政策不发生重
大变化;5)根据财政统筹安排,本项目收益可优先偿还本次发债;6)建设期需
偿还的债券利息由财政先行垫付。

本次融资项目收益为停车场租赁、商业销售、充电桩和广告牌租赁业务产生
的净现金流入,结合
10处停车楼(库)的建设规模、停车需求量、用电量、广告
收入的平均增长水平,收入成本构成,以及收费管理规定等因素,预测停车楼(库)
收益能全额用来偿还本次融资本金和利息。


2


惠州汇正会计师事务所惠州汇正会计师事务所
本项目预期产生的净现金流入如下:


2.停车楼(库)项目产生的净现金流入
金额单位:人民币万元

时间收入成本可用于资金平衡的收益

1年
---

2年
20,625.00
1,245.00
19,380.00

3年
37,660.00
3,381.00
34,279.00

4年
25,427.00
3,230.00
22,197.00

5年
6,918.00
2,847.00
4,071.00

6年
7,548.00
2,989.00
4,559.00

7年
8,182.00
3,505.00
4,677.00

8年
8,820.00
3,252.00
5,568.00

9年
9,421.00
3,379.00
6,042.00

10年
10,028.00
3,500.00
6,528.00
合计
134,629.00
27,328.00
107,301.00

预计过程详见评价说明。


3.项目预期产生的收益与偿还融资本金和利息情况
综上表
1.1、表
1.2和表
2,本项目本息覆盖倍数情况如下:
金额单位:人民币万元

时间可用于资金平衡的收益融资成本项目本息覆盖倍数

1年
-1,980.00
1.43

2年
19,380.00
1,980.00

3年
34,279.00
1,980.00

4年
22,197.00
1,980.00

5年
4,071.00
1,980.00

6年
4,559.00
1,980.00

7年
4,677.00
1,980.00

8年
5,568.00
1,980.00

9年
6,042.00
1,980.00

10年
6,528.00
56,980.00
合计
107,301.00
74,800.00

综上所述,项目本息覆盖倍数为
1.43。


附件:项目收益及现金流入评价说明

3


5
附件
项目收益及现金流入评价说明
2017年财政部公布财预〔2017〕89号《关于试点发展项目收益与融资自求平
衡的地方政府专项债券品种的通知》(以下简称“通知”),提出在法定专项债
务限额内,鼓励有条件的地方试点发展项目收益与融资自求平衡的专项债券,积
极探索在有一定收益的公益性事业领域分类发行专项债券,以对应的政府性基金
或专项收入偿还。根据《通知》要求,我们对项目如下内容进行评价:
一、项目收益及现金流入预测假设
(一)一般假设
1、国家及地方现行的法律法规、监管、财政、税收政策、经济状况或国家
宏观调控政策无重大变化;
2、国家现行的利率、汇率及通货膨胀水平等无重大变化;
3、债券存续期间,用于本项目还本付息的停车楼(库)收益等能如期实现,
预测期内出现的年度其他资金缺口由财政提供补贴或由财政基金预算收入统筹安
排;
4、无其他人力不可抗拒及不可预见因素的重大不利影响。

(二)项目基本假设条件
1、项目能如计划竣工交付,建设期为1至2年,建设完成后就投入使用,至
第3年全部停车楼(库)投入运营;
2、项目周边商业价格不会发生较大变动,且如期在2021-2023年内完成销售;
3、项目新建停车位数量、商业面积、充电桩和广告牌可达到规划设计要求;
4、停车场的收费政策不发生重大变化;
5、根据财政统筹安排,本项目收益可优先偿还本次发债;
6、建设期需偿还的债券利息由财政先行垫付。

二、项目收益及现金流入预测编制基础
本项目预期停车楼(库)收益能够合理保障偿还融资本金和利息,实现项目
收益和融资自求平衡。


6
国家统计局发布数据显示,惠州市2015-2018年的全市生产总值(GDP)同比
增速分别为9.00%、8.2%、7.6%和6.00%。据广东省统计局核定,2019年前三季度
惠州地区生产总值3,180.89亿元,增长4.70%。

结合惠州市GDP增长情况、惠州市智慧停车场的建设规模、停车需求量、用
电量、广告收入的平均增长水平,收入成本构成,以及收费管理规定等因素,综
合预测停车楼(库)收入和成本的增速。

本项目在惠城中心区建设10处停车楼(库),提高空间利用率,保障充足的
停车位,解决惠城中心区停车位不足的问题;项目的建设能够提供全自动、高效、
便捷的停车服务,引导路边停放的车辆进入停车楼(库),提高了道路的美观性。

鉴于融资项目的收益主要为停车场租金、商业销售、充电桩和广告牌租赁收益,
均可划入市财政资金,由市财政统筹使用,所以本项目主要用停车楼(库)收益
与融资进行自求平衡评价。

本次融资项目收益为停车场租金收入、商业销售收入、充电桩收入和广告收
入扣减运营成本产生的净现金流入,项目成本为本次融资资金的本金和利息,结
合项目的建设期、近几年项目周边相类似停车场租金收入、商业销售收入、充电
桩收入和广告收入的情况等,对预测期间经济环境等的最佳估计假设为前提,编
制项目收益预测表。

三、项目收益及现金流入预测编制说明
(一)项目基本情况
项目项目实施单位项目概况
惠州市智慧
停车场
惠州交投路桥
投资有限公司
项目范围:惠城中心区10个公共停车场建设。

建设内容:演达立交南停车楼、演达立交东停车楼、金山湖公园
停车楼、银岗岭停车楼、沙梨园停车楼、滨江公园停车楼、东江
公园停车楼、市民服务中心停车楼、旺岗停车楼、丰山停车楼。

投资计划:项目总投资151,356.32万元,项目资本金30,271.27
万元,本次计划专项债券融55,000.00万元。

资金筹措方式:项目资金筹措方式为项目资本金投入、惠州市政
府专项债券和项目实施单位自筹安排。

(二)项目收益及净现金流入预测项目说明
根据项目实施机构提供的资料,本项目2019年12月开始建设,预计2021年
开始投入运营,2022年全部投入运营。

1.项目收入
项目项目实施单位项目概况
惠州市智慧
停车场
惠州交投路桥
投资有限公司
项目范围:惠城中心区10个公共停车场建设。

建设内容:演达立交南停车楼、演达立交东停车楼、金山湖公园
停车楼、银岗岭停车楼、沙梨园停车楼、滨江公园停车楼、东江
公园停车楼、市民服务中心停车楼、旺岗停车楼、丰山停车楼。

投资计划:项目总投资151,356.32万元,项目资本金30,271.27
万元,本次计划专项债券融55,000.00万元。

资金筹措方式:项目资金筹措方式为项目资本金投入、惠州市政
府专项债券和项目实施单位自筹安排。

(二)项目收益及净现金流入预测项目说明
根据项目实施机构提供的资料,本项目2019年12月开始建设,预计2021年
开始投入运营,2022年全部投入运营。

1.项目收入

7
本项目收入主要包括停车场租金收入、商业销售收入、充电桩收入和广告收
入。

(1)停车场租金收入
租金收入表
序号年限分类标准
停车场收入
(市场价)
2022年-2040年
月卡停车300元/月·个
临时停车
白天按小时收费
晚上20元/次
2041年-2063年
(价格拟上浮50%)
月卡停车450元/月·个
临时停车
白天按小时收费
晚上30元/次
备注说明:
一、关于停车楼车位的使用情况:
1.根据各停车场需求人群不同,月卡车按5%或10%考虑.临时车按90%或95%考虑。

2.根据各停车场需求人群不同,车位使用率初年50%-70%(其中滨江公园停车楼70%,其
余停车楼50%),逐年提高5%,10年(滨江公园停车楼5%)及以后95%。

3.根据各停车场流量不同,车位周转率白天3-4次/天,晚上1次/天。

二、关于停车场市场价收费标准:
1.本项目按一类区域收费。

2.月卡300元/月。

3.临时车平均每次停车按2小时计算。

4.收费标准分节假日。全年365天,其中工作日232天,节假日133天,包括:(1)周末
52周104天(2)元旦、清明、端午、五一、中秋各3天(3)国庆、春节各7天
停车时段
一类区域二类区域
三类
区域
首小时
超过
1小
时至
3小
时内
超过
3小

当天
收费
时段
内最
高限

首小

超过
1小
时至
3小
时内
超过
3小

当天
收费
时段
内最
高限

按次
收费
工作日
白天
5元
3元
/30
分钟
5元
/30
分钟
50元5元
2元
/30
分钟
3元
/30
分钟
40元5元
7:30-20:00
非工作日
白天
5元
2元
/30
分钟
3元
/30
分钟
35元5元
1元
/30
分钟
2元
/30
分钟
25元5元
10:00-20:00
工作日白天(7:30-20:00)停车2小时收费,5+3*2=11元
节假日白天(10:00-20:00)停车2小时收费,5+2*2=9元。

5.晚上收费(不分节假日):20元/晚。

6.鉴于本项目运营期较长,结合物价水平、经济通胀、城市发展等问题,考虑市场初期
序号年限分类标准
停车场收入
(市场价)
2022年-2040年
月卡停车300元/月·个
临时停车
白天按小时收费
晚上20元/次
2041年-2063年
(价格拟上浮50%)
月卡停车450元/月·个
临时停车
白天按小时收费
晚上30元/次
备注说明:
一、关于停车楼车位的使用情况:
1.根据各停车场需求人群不同,月卡车按5%或10%考虑.临时车按90%或95%考虑。

2.根据各停车场需求人群不同,车位使用率初年50%-70%(其中滨江公园停车楼70%,其
余停车楼50%),逐年提高5%,10年(滨江公园停车楼5%)及以后95%。

3.根据各停车场流量不同,车位周转率白天3-4次/天,晚上1次/天。

二、关于停车场市场价收费标准:
1.本项目按一类区域收费。

2.月卡300元/月。

3.临时车平均每次停车按2小时计算。

4.收费标准分节假日。全年365天,其中工作日232天,节假日133天,包括:(1)周末
52周104天(2)元旦、清明、端午、五一、中秋各3天(3)国庆、春节各7天
停车时段
一类区域二类区域
三类
区域
首小时
超过
1小
时至
3小
时内
超过
3小

当天
收费
时段
内最
高限

首小

超过
1小
时至
3小
时内
超过
3小

当天
收费
时段
内最
高限

按次
收费
工作日
白天
5元
3元
/30
分钟
5元
/30
分钟
50元5元
2元
/30
分钟
3元
/30
分钟
40元5元
7:30-20:00
非工作日
白天
5元
2元
/30
分钟
3元
/30
分钟
35元5元
1元
/30
分钟
2元
/30
分钟
25元5元
10:00-20:00
工作日白天(7:30-20:00)停车2小时收费,5+3*2=11元
节假日白天(10:00-20:00)停车2小时收费,5+2*2=9元。

5.晚上收费(不分节假日):20元/晚。

6.鉴于本项目运营期较长,结合物价水平、经济通胀、城市发展等问题,考虑市场初期

定价高于政府指导价,上述收费价格考虑20年后仅增加50%,保证本停车楼的停车吸引力。


(2)商业销售收入
项目商业面积共计
29747㎡,2021-2023年完成销售,根据各个项目所在的区
域,选择可比交易案例进行预测,详细情况如下:



项目名称典型可比项目售价(万元
/㎡)
本项目定价(元
/
㎡)
南翠花园
2-2.5
202501
演达南停车楼
商业
三环装饰城
3-4
石湖苑
3
新天虹
3
滨江花园商铺
2.5-3
滨江公园停车
数码街商铺
3-427577
楼商业
横江三路商铺
3-3.52
佳兆业
ICC(江北片区)
1.7-2
13208
滨江公园停车
楼办公
华贸大厦(江北片区)
2.4
金象大厦(二手)
0.5-1
宏益公馆
2-2.2
210003旺岗停车楼佳怡花园
2-3.1
均价
2.3
江北
21号小区
0.9-2.1
235004
市民中心停车

江北新苑
1.3-2.0
义乌小商品城
2.5-3.5
均价
1.9
南翠花园
2-2.5
202505沙梨园停车楼
三环装饰城
3-4
石湖苑
3
新天虹
3
6银岗岭停车楼
金山湖花园
1.5-3.9
22000
其他社区底商
1.8
金山湖花园
1.5-3.9
202507演达东停车楼南翠花园
2.5
三环天虹
3
8丰山停车楼相邻区域商铺
1.8-1.9
18800

本项目商业配套预计于
2021-2023年完成销售,项目商业销售总收入
70250
万元。


(3)充电桩收入
8


电费不盈利,仅收取服务费,每度
0.6元;充电桩为
7KV交流慢充充电桩,
每天充电时间
24小时,充电
168度;充电桩初年使用率按
10%,每年递增
5%,最
高使用率
75%。


(4)广告收入
根据交通、人群覆盖及广告价值情况,本项目拟在演达南、滨江公园、东江
公园、金山湖、市民中心5个停车场设置广告。参照惠城中心区广告租赁市场,本
项目规格及租金定价如下:

项目尺寸(㎡)


年租金总收入(万元)
每个广告牌年租金收入
(万元)
年增值
演达南喷绘
9*3
8
40
5
10%
滨江公园
LED12*4
1
27
27
11%
东江公园喷绘
9*3
16
80
5
10%
金山湖
LED12*4
1
27
27
11%
市民服务中喷绘
9*3
16
80
5
10%
心LED12*4
1
27
27
11%

综上所述,本项目运营收入预计如下表:

金额单位;人民币万元

时间
运营收入
备注
停车场租金收入商业销售收入充电桩收入广告收入收入小计

1年
-----建设期

2年
1,460.00
19,125.00
-40.00
20,625.00建设期、收益期

3年
5,105.00
31,991.00
254.00
310.00
37,660.00收益期

4年
5,569.00
19,135.00
381.00
342.00
25,427.00收益期

5年
6,034.00
-508.00
376.00
6,918.00收益期

6年
6,498.00
-635.00
415.00
7,548.00收益期

7年
6,963.00
-762.00
457.00
8,182.00收益期

8年
7,427.00
-889.00
504.00
8,820.00收益期

9年
7,850.00
-1,016.00
555.00
9,421.00收益期

10年
8,273.00
-1,143.00
612.00
10,028.00收益期
合计
55,179.00
70,251.00
5,588.00
3,611.00
134,629.00

2.运营成本
结合本次发债的性质,项目运营年总成本费用仅考虑付现部分的成本费用,
主要包括:人工成本、电力费用、维修保养费、联网费和其他成本费用等。


9


(1)人工成本:第二年仅部分停车楼(库)投入使用,需车辆引导员
28人;
第三年全部停车楼(库)投入使用后,需车辆引导员
72人;一天两班制,按
4500/
人·月工资,每过两年递增
5%。

(2)电力费用:根据测算与相关规范,停车场每小时耗电
10W/㎡为电费标准
按供电局规定的普通工商业价格计算,取平峰时段
0.7286元/度。

(3)维修保养费:车库设备前
2年免费保修;2年后向设备商购买保养服务
(包括人工维修费用和轴承等小零部件更换),每月每车位约
60元,考虑到人工
成本增加、社会物价增长等问题,维修保养费每两年按
5%增长。机械停车位在第
七年进行一次维修,费用为
391万元。充电桩设备在使用满五年后进行直接更换
处理,费用约
5000元/个。

(4)联网费:按单个停车场
5000元/年。

(5)其他成本费用:包括增值税及附加、房产税(12%)、印花税(0.05%)
和保险费(0.05%)等。

综上所述,本项目运营成本预计如下表:

金额单位:人民币万元

时间
运营成本备注
人工成本电力费用维修保养费联网费其他成本费用成本小计

1年
------建设期

2年
151
187
0
3
904.00
1,245.00
建设期、收
益期

3年
389
782
75
5
2,130.00
3,381.00收益期

4年
389
785
200
5
1,851.00
3,230.00收益期

5年
396
788
279
5
1,379.00
2,847.00收益期

6年
408
792
285
5
1,499.00
2,989.00收益期

7年
408
795
680
5
1,617.00
3,505.00收益期

8年
416
798
295
5
1,738.00
3,252.00收益期

9年
429
800
299
5
1,846.00
3,379.00收益期

10年
429
801
306
5
1,959.00
3,500.00收益期
合计
3,415.00
6,528.00
2,419.00
43.00
14,923.00
27,328.00

上述预测经《S2019-04-16(总)惠州停车场布点规划-可行性研究报告》论

证通过。

(三)还本付息的测算
经测算,本项目收益覆盖倍数情况如下:

10


11
金额单位:人民币万元
时间运营收入运营成本
可用于资金平衡
的收益
融资成本
项目本息覆盖倍

第1年---1,980.001.43
第2年20,625.001,245.0019,380.001,980.00
第3年37,660.003,381.0034,279.001,980.00
第4年25,427.003,230.0022,197.001,980.00
第5年6,918.002,847.004,071.001,980.00
第6年7,548.002,989.004,559.001,980.00
第7年8,182.003,505.004,677.001,980.00
第8年8,820.003,252.005,568.001,980.00
第9年9,421.003,379.006,042.001,980.00
第10年10,028.003,500.006,528.0056,980.00
合计134,629.0027,328.00107,301.0074,800.00
经上述测算,在相关单位对项目收益预测及其所依据的各项假设前提下,并
根据我们对项目收益预测、投资支出预测、成本预测等进行的分析评价,我们预
期项目本身产生的收益能够合理保障偿还融资本金和利息,最终惠州市智慧停车
场项目整体能够实现项目收益和融资自求平衡。

时间运营收入运营成本
可用于资金平衡
的收益
融资成本
项目本息覆盖倍

第1年---1,980.001.43
第2年20,625.001,245.0019,380.001,980.00
第3年37,660.003,381.0034,279.001,980.00
第4年25,427.003,230.0022,197.001,980.00
第5年6,918.002,847.004,071.001,980.00
第6年7,548.002,989.004,559.001,980.00
第7年8,182.003,505.004,677.001,980.00
第8年8,820.003,252.005,568.001,980.00
第9年9,421.003,379.006,042.001,980.00
第10年10,028.003,500.006,528.0056,980.00
合计134,629.0027,328.00107,301.0074,800.00
经上述测算,在相关单位对项目收益预测及其所依据的各项假设前提下,并
根据我们对项目收益预测、投资支出预测、成本预测等进行的分析评价,我们预
期项目本身产生的收益能够合理保障偿还融资本金和利息,最终惠州市智慧停车
场项目整体能够实现项目收益和融资自求平衡。


  中财网
pop up description layer
申博娱乐开户 申博娱乐开户 菲律宾申博在线官网开户 太阳城电子游戏老虎机登入 申博娱乐开户
葡京网开户平台 网上澳门新葡京 申博娱乐太阳总公司 利来国际麻将平台 DS太阳城平台官网
中国银河证券 金冠备用网开户 金沙投注注册 华克山庄网站开户 新葡星际娱乐网站
申博电子游戏登入 申博官方网直营网 太阳城娱乐官网登入 申博网络代理登入 188金宝博登陆网址